“國五條”細則落地已有17天的時間，與3月相比，新政后上海商品住宅日均成交量大幅下跌，近兩周的周成交量均低于3月前正常水平。樓市已從細則不明造成的恐慌中恢復過來，市場上供需雙方都明顯放緩，成交趨于穩定，也呈現出一些新的特點。

政策落地市場透支 樓市疲態漸顯

4月以來，上海國五條細則作用開始顯現，房企和客戶選擇觀望而推遲入市，市場成交量明顯下降。據21世紀不動產統計，4月前14天上海新房成交2900套，總面積36.6萬㎡，同比分別提升32.6%、43.7%，較3月同期回落約40%。

與四月初相比，上周（4.8-4.14）上海商品住宅供應量明顯回升，新建商品住宅供應反彈至24.1萬㎡，比前一周提升近10倍，已遠高于2013年14.1萬㎡的均值。4月至今合計供應面積達26.2萬㎡。樓市傳統季下，開發商的推盤力度雖很難達到3月高位，但依然會有合理的供應保證，尤其是在5月房展會前夕。

新房供應量明顯提升同時，成交量并沒有顯著提高，剛需盤漲價幅度有所收斂，中**樓盤價格趨于平穩，整體均價小幅回落。

數據顯示，上周上海全市新房成交1500套，總面積19.2萬㎡，環比分別提升5.5%和10.9%，結束了此前一周成交大跌現象。但與3月同期樓市處于新增供應不足，但成交活躍的情況不同，3月末至今樓市供求比值高達1.09:1（供應/成交），處于供大于求的局面，表明市場需求受透支及政策落地等負面影響已逐漸展現疲態。

供需放緩 新盤優惠力度減小

3月，上海共有61個住宅項目開盤，創下了2012年以來的新高，部分4月份的開盤量提前至3月份釋放，使4月入市的住宅項目環比大幅減少。在經歷了3月成交“小陽春”后，供需放緩會成為4月份的主基調，市場上新增項目優惠力度也明顯減小。

相關數據顯示，截止10日，4月上海樓市共有165個項目有打折優惠，與截至3月25日統計的157個相比，增加8個。但新增優惠力度明顯減弱，僅1個項目的優惠幅度超過9折。11個優惠詳情有所變動的項目中，僅4個項目優惠力度加大，其余優惠力度都減小了，新房市場不少項目的價格有所提升。

改善型需求積極入市 內環內均價漲6.3%

上周，上海市新建商品住宅成交均價約為2.46萬元/㎡，環比下降2.57%，成為近6周來樓市周均價的**下滑，但仍高于年內均值。受市中心項目成交大增的結構性因素影響下，近期樓市整體成交價格上漲，今年已有7周的單周成交均價高于2.4萬元/㎡。

數據顯示，4月至今，中環以內住房成交面積共計6.2萬㎡，占比高達17%，較3月同期提升近7個百分點；而與之對應的外環外新房成交面積占比則較3月同期回落5%，樓市新房成交有向市區**住宅產品集中的趨勢。另外環線成交活躍度上的變化一定程度上也間接主導了同環線均價的波動，4月至今內環內新房均價較3月同期提升6.3%，同期郊環外新房則回落3%。

值得注意的是，近期市中心成交較為活躍的并非**豪宅，更多的是面向以自住為目的的改善性需求。據統計，2013年一季度樓市單價5萬元/㎡以上的新房合計成交套數為406套，環比2012年4季度提升不足1%；同期10萬元/㎡以上豪宅成交量則回落55%，遠低于一季度單價3-5萬元/㎡新房的成交量4500套，環比提升50%的增勢。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，市中心新房成交的活躍多來自于具有自住需求的改善性群體，所以一些高價豪宅產品銷售勢頭有所回落。隨著未來政策的明朗化及市場交投氛圍的轉變，該群體入市的積極性趨于弱化，未來二季度樓市剛需產品仍會是市場成交的主力。