“國五條”細(xì)則落地已有17天的時(shí)間，與3月相比，新政后上海商品住宅日均成交量大幅下跌，近兩周的周成交量均低于3月前正常水平。樓市已從細(xì)則不明造成的恐慌中恢復(fù)過來，市場上供需雙方都明顯放緩，成交趨于穩(wěn)定，也呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。

政策落地市場透支 樓市疲態(tài)漸顯

4月以來，上海國五條細(xì)則作用開始顯現(xiàn)，房企和客戶選擇觀望而推遲入市，市場成交量明顯下降。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月前14天上海新房成交2900套，總面積36.6萬㎡，同比分別提升32.6%、43.7%，較3月同期回落約40%。

與四月初相比，上周（4.8-4.14）上海商品住宅供應(yīng)量明顯回升，新建商品住宅供應(yīng)反彈至24.1萬㎡，比前一周提升近10倍，已遠(yuǎn)高于2013年14.1萬㎡的均值。4月至今合計(jì)供應(yīng)面積達(dá)26.2萬㎡。樓市傳統(tǒng)季下，開發(fā)商的推盤力度雖很難達(dá)到3月高位，但依然會(huì)有合理的供應(yīng)保證，尤其是在5月房展會(huì)前夕。

新房供應(yīng)量明顯提升同時(shí)，成交量并沒有顯著提高，剛需盤漲價(jià)幅度有所收斂，中**樓盤價(jià)格趨于平穩(wěn)，整體均價(jià)小幅回落。

數(shù)據(jù)顯示，上周上海全市新房成交1500套，總面積19.2萬㎡，環(huán)比分別提升5.5%和10.9%，結(jié)束了此前一周成交大跌現(xiàn)象。但與3月同期樓市處于新增供應(yīng)不足，但成交活躍的情況不同，3月末至今樓市供求比值高達(dá)1.09:1（供應(yīng)/成交），處于供大于求的局面，表明市場需求受透支及政策落地等負(fù)面影響已逐漸展現(xiàn)疲態(tài)。

供需放緩 新盤優(yōu)惠力度減小

3月，上海共有61個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，創(chuàng)下了2012年以來的新高，部分4月份的開盤量提前至3月份釋放，使4月入市的住宅項(xiàng)目環(huán)比大幅減少。在經(jīng)歷了3月成交“小陽春”后，供需放緩會(huì)成為4月份的主基調(diào)，市場上新增項(xiàng)目優(yōu)惠力度也明顯減小。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止10日，4月上海樓市共有165個(gè)項(xiàng)目有打折優(yōu)惠，與截至3月25日統(tǒng)計(jì)的157個(gè)相比，增加8個(gè)。但新增優(yōu)惠力度明顯減弱，僅1個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度超過9折。11個(gè)優(yōu)惠詳情有所變動(dòng)的項(xiàng)目中，僅4個(gè)項(xiàng)目優(yōu)惠力度加大，其余優(yōu)惠力度都減小了，新房市場不少項(xiàng)目的價(jià)格有所提升。

改善型需求積極入市 內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)漲6.3%

上周，上海市新建商品住宅成交均價(jià)約為2.46萬元/㎡，環(huán)比下降2.57%，成為近6周來樓市周均價(jià)的**下滑，但仍高于年內(nèi)均值。受市中心項(xiàng)目成交大增的結(jié)構(gòu)性因素影響下，近期樓市整體成交價(jià)格上漲，今年已有7周的單周成交均價(jià)高于2.4萬元/㎡。

數(shù)據(jù)顯示，4月至今，中環(huán)以內(nèi)住房成交面積共計(jì)6.2萬㎡，占比高達(dá)17%，較3月同期提升近7個(gè)百分點(diǎn)；而與之對(duì)應(yīng)的外環(huán)外新房成交面積占比則較3月同期回落5%，樓市新房成交有向市區(qū)**住宅產(chǎn)品集中的趨勢。另外環(huán)線成交活躍度上的變化一定程度上也間接主導(dǎo)了同環(huán)線均價(jià)的波動(dòng)，4月至今內(nèi)環(huán)內(nèi)新房均價(jià)較3月同期提升6.3%，同期郊環(huán)外新房則回落3%。

值得注意的是，近期市中心成交較為活躍的并非**豪宅，更多的是面向以自住為目的的改善性需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年一季度樓市單價(jià)5萬元/㎡以上的新房合計(jì)成交套數(shù)為406套，環(huán)比2012年4季度提升不足1%；同期10萬元/㎡以上豪宅成交量則回落55%，遠(yuǎn)低于一季度單價(jià)3-5萬元/㎡新房的成交量4500套，環(huán)比提升50%的增勢。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，市中心新房成交的活躍多來自于具有自住需求的改善性群體，所以一些高價(jià)豪宅產(chǎn)品銷售勢頭有所回落。隨著未來政策的明朗化及市場交投氛圍的轉(zhuǎn)變，該群體入市的積極性趨于弱化，未來二季度樓市剛需產(chǎn)品仍會(huì)是市場成交的主力。